Geschreven door Dan Gabriel Miclos, DG Advisory · Geverifieerd: 28 september 2026 · 11 min leestijd
Een huurwoning op de privémarkt in Vlaanderen is een woning die je huurt van een eigenaar of via een makelaar. Contracten die sinds 1 januari 2019 zijn getekend, vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Brussel en Wallonië hebben hun eigen regels.
Vier regels tellen. De advertentie vermeldt de huurprijs, de maandelijkse kosten en het EPC-label. De verhuurder mag alleen vragen wat aantoont dat je de huur kunt betalen. De huurwaarborg is maximaal drie maanden huur en staat meestal op een geblokkeerde rekening op jouw naam. Je betaalt niets voor je de woning hebt gezien en getekend hebt.
| Stap | Wat de regel in Vlaanderen zegt |
|---|---|
| De advertentie | Vermeldt de huurprijs, de kosten en lasten, het EPC-label en de energiescore |
| Voor de bezichtiging | De verhuurder mag alleen je naam, telefoonnummer en e-mailadres vragen |
| Als je de woning wilt huren | Hij mag je adres, burgerlijke staat, gezinssamenstelling en inkomen of een bewijs van solvabiliteit vragen |
| De makelaar | De verhuurder betaalt de makelaar, tenzij jij de makelaar de opdracht gaf |
| De huurwaarborg | Maximaal 3 maanden huur, meestal op een geblokkeerde rekening op jouw naam |
| De huurovereenkomst | Schriftelijk, door beiden getekend; de verhuurder registreert ze binnen 2 maanden |
| De plaatsbeschrijving | Verplicht, uiterlijk in de eerste maand van de huur |
| De verzekering | Jij verzekert je aansprakelijkheid voor brand en waterschade |
Advertenties staan op verschillende plaatsen. Er is geen enkele officiële plek.
Wil je weten of de prijs correct is? Vlaanderen heeft een officiële rekentool, de Huurschatter. Je geeft de gemeente, het aantal slaapkamers en enkele kenmerken in, en de tool schat de huurprijs. De schatting is informatief, maar toont snel een te hoge prijs of een prijs die te mooi is om waar te zijn.
Heb je een laag inkomen? Je kunt je ook inschrijven voor een sociale woning. De stappen staan in de gids Sociale woningen.
Een huuradvertentie is elke publieke mededeling waarmee de verhuurder de woning aanbiedt: op een website, achter het raam, in een krant. Artikel 4 van het Vlaams Woninghuurdecreet eist in elke advertentie de huurprijs en de kosten en lasten. Ontbreken ze, dan kan de gemeente een boete van 50 tot 350 euro opleggen.
De advertentie vermeldt ook het EPC-label en de energiescore van de woning. Het EPC (energieprestatiecertificaat) is het energieattest van de woning. Op certificaten van na 2019 loopt het label van A+, uitstekend, tot F, zeer slecht.
De overstromingsgevoeligheid van het perceel moet alleen in de advertentie staan bij verkoop en bij verhuur voor meer dan 9 jaar, volgens het decreet integraal waterbeleid, artikel 1.3.3.3.2. Voor een gewone huur is het niet verplicht, ook al staat het op een algemene pagina van Vlaanderen. Vraag het toch, zeker op het gelijkvloers of vlak bij een waterloop.
Het EPC-label toont hoeveel energie de woning verbruikt. In een oude woning kan energie veel kosten. Kijk even aandachtig naar het label als naar de huurprijs.
De regel wordt strenger. Vanaf 1 januari 2030 moet een huurwoning een minimaal label halen. Anders kan ze ongeschikt verklaard worden en mag ze niet meer verhuurd worden (Vlaanderen.be):
| Type woning | Vanaf 2030 | Vanaf 2035 | Vanaf 2040 |
|---|---|---|---|
| Open of halfopen woning | E | D | C |
| Rijwoning of appartement | D | C | C |
De verhuurder moet het EPC tonen als je interesse hebt. Bij de ondertekening voegt hij een kopie toe aan het contract.
Artikel 7 van het decreet laat de verhuurder alleen de documenten vragen die aantonen dat je de huur kunt betalen. Vlaanderen.be legt het per stap uit:
Maak vooraf een eenvoudig dossier. Steek er je Roemeense identiteitskaart of paspoort of je verblijfskaart EU in, plus een bewijs van inkomen. De verhuurder mag het bedrag zien, niet wie het uitbetaalt.
Heb je nog geen rijksregisternummer? Dan kun je toch tekenen. Artikel 8 vraagt dan je geboortedatum en geboorteplaats in het contract.
De verhuurder kiest zijn huurder, maar mag niet discrimineren. Discriminatie is een weigering op basis van wie je bent, niet van wat je kunt betalen. De officiële lijst omvat onder meer nationaliteit, taal, afkomst, vermogen, sociale positie, leeftijd en gezondheid (Vlaanderen.be).
Een „ik verhuur niet aan Roemenen” of een „geen buitenlanders” valt hieronder. Bewaar de advertentie, de berichten en de datum.
In Vlaanderen meld je dat bij het Vlaams Mensenrechteninstituut. Melden is gratis, via het formulier of op 0800 6 11 03, op weekdagen van 9:00 tot 17:00. De feiten moeten minder dan 5 jaar oud zijn. In Brussel en Wallonië meld je bij Unia. Het instituut geeft informatie en kan bemiddelen. Lukt de bemiddeling niet, dan kan de Geschillenkamer een oordeel vellen.
De bezichtiging is het enige moment waarop je de woning ziet voor je tekent. Neem er 20 minuten voor en maak foto's.
De normen staan op de pagina's van Vlaanderen over rookmelders, dubbele beglazing en dakisolatie. Twijfel je? Vraag de verhuurder een conformiteitsattest, afgeleverd door de gemeente. In sommige gemeenten is dat verplicht voor huurwoningen (Vlaanderen.be).
Gemeenschappelijke kosten betaal je volgens de werkelijke kosten, op een afzonderlijke rekening naast de huur. Je moet de facturen kunnen controleren. Een forfaitair bedrag afspreken kan ook (Vlaanderen.be).
Een huurovereenkomst voor een woning die niet aan de minimale normen voldoet, is nietig, en de vrederechter stelt die nietigheid vast (artikel 12). Eenvoudiger is de problemen te zien voor je tekent.
Een nepadvertentie is een advertentie voor een woning die niet bestaat of niet van de aanbieder is. Het doel is dat je geld overschrijft.
De basisregel is eenvoudig. Je betaalt niets voor je de woning hebt gezien en het contract hebt getekend.
Signalen die je moeten doen stoppen:
De waarborg komt nooit op de rekening van de verhuurder. Vlaanderen.be zegt duidelijk dat hij die niet bij zich mag houden of op zijn eigen rekening mag storten.
Al betaald? Verwittig je bank, doe aangifte bij de lokale politie en meld het op ConsumerConnect, de dienst van de FOD Economie. Die dienst helpt je niet om je geld terug te krijgen, daarom telt de aangifte bij de politie.
De huurwaarborg is het bedrag dat de verhuurder beschermt als je niet betaalt of iets beschadigt. De wet legt hem niet op, maar de meeste contracten vragen hem. Artikel 37 beperkt hem tot 3 maanden huur en laat jou de vorm kiezen:
| Vorm | Hoe het werkt |
|---|---|
| Geblokkeerde rekening op jouw naam | Je stort het bedrag bij een financiële instelling; de rente blijft van jou |
| Bankwaarborg via het OCMW | Het OCMW (openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn) vraagt de waarborg aan bij een financiële instelling, als je aan de voorwaarden voldoet |
| Zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling | Een obligatie of kapitalisatiebon op jouw naam |
| Persoonlijke borg | Alleen als de verhuurder akkoord gaat |
Je kunt de vormen niet combineren. Heb je het bedrag niet in één keer, dan geeft het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening, met inkomensgrenzen. De details staan in de gids Huurwaarborg.
Hij mag je inkomen of een bewijs van solvabiliteit vragen. Hij mag het bedrag kennen, niet wie het uitbetaalt.
Maximaal 3 maanden huur. Het geld staat op een geblokkeerde rekening op jouw naam, niet op de zijne.
De verhuurder, als hij de makelaar heeft ingeschakeld. Jij betaalt alleen als jij de opdracht gaf (artikel 11).
Ja. Het contract vermeldt dan je geboortedatum en geboorteplaats.
Bewaar het bericht en meld het gratis bij het Vlaams Mensenrechteninstituut, op 0800 6 11 03 of via het formulier.
Verwittig je bank, doe aangifte bij de lokale politie en meld het op ConsumerConnect. Bewaar de advertentie en alle berichten.