Geschreven door Dan Gabriel Miclos, DG Advisory · Geverifieerd: 28 september 2026 · 15 min leestijd
Het Vlaams Woninghuurdecreet is de wet die je rechten als huurder in Vlaanderen beschermt. Het geldt voor huurcontracten voor je hoofdverblijfplaats die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten. De verhuurder mag je niet zelf uit je woning zetten en mag de huur niet naar believen verhogen. Hij doet ook de herstellingen die niet voor jouw rekening zijn. Conflicten beslecht de vrederechter van de plaats waar de woning ligt.
De regels van het decreet zijn dwingend. Een clausule in het contract kan ze niet omzeilen, behalve waar het decreet dat toelaat (artikel 6). Is je contract van vóór 2019? Dan geldt de federale huurwet. Deze gids gaat over Vlaanderen: in Brussel en Wallonië gelden andere regels.
| Probleem | Eerste stap | Wat je moet weten |
|---|---|---|
| De woning heeft vocht, gevaarlijke installaties of andere ernstige gebreken | Schrijf de verhuurder, meld het daarna bij de gemeente | Het onderzoek en de procedure bij de gemeente zijn gratis |
| De verhuurder voert een herstelling niet uit die voor hem is | Aangetekende brief, daarna bemiddeling of vrederechter | Stop niet met huur betalen |
| De verhuurder vraagt meer dan de indexatie | Weiger schriftelijk | Indexatie: één keer per jaar, alleen op schriftelijk verzoek |
| De verhuurder wil je uit de woning zetten | Alleen de vrederechter kan een uithuiszetting bevelen | Na het vonnis heb je in de regel één maand; de deurwaarder verwittigt je minstens 7 kalenderdagen vooraf |
| De verhuurder verkoopt de woning | Het contract loopt door | De nieuwe eigenaar neemt het contract over |
| Je krijgt je waarborg niet terug | Zie de gids Huurwaarborg | De waarborg is maximaal drie maanden huur |
| Je wordt geweigerd om je afkomst | VMRI, op 0800 6 11 03 | Melden is gratis |
| Je kent je rechten niet | Woonloket, eerstelijnsbijstand, huurdersbond | Eerstelijnsbijstand is gratis |
Een conforme woning is een woning die voldoet aan de Vlaamse minimumnormen voor veiligheid, gezondheid en comfort. De verhuurder moet ze in goede en conforme staat leveren (artikel 12). Een huurcontract voor een niet-conforme woning is nietig. Alleen de rechter stelt die nietigheid vast, en hij kan dan een vergoeding voor het gebruik van de woning opleggen.
De minimumnormen vragen onder meer (Vlaanderen.be):
Een conformiteitsattest toont aan dat de woning de controle van de gemeente heeft doorstaan. In de meeste gemeenten is de verhuurder niet verplicht er een te hebben. De gemeente kan het verplicht maken via een gemeentelijk reglement (Vlaanderen.be). Vraag bij je gemeente of die regel voor jou geldt.
De eerste stap is de verhuurder. Maak een lijst van de gebreken en neem foto's. Bezorg hem de lijst schriftelijk en vraag de herstelling. Reageert hij niet, stuur dan een herinneringsbrief (Vlaanderen.be).
Nog altijd niets? Meld het dan bij de gemeente. Een melding kan op elke manier: aan het loket, per telefoon of per e-mail. De gemeente geeft je een ontvangstbewijs met de datum van je melding (Vlaanderen.be).
Wil je dat je vraag een officiële startdatum krijgt? Dien dan een verzoek in met een beveiligde zending. Dat is een aangetekende brief, een aangetekende e-mail of een formulier aan het loket, tegen ontvangstbewijs. De datum op het ontvangstbewijs is de startdatum van de procedure (Vlaanderen.be).
De gemeente kiest tussen twee procedures, allebei gratis:
| Procedure | Wat er gebeurt | Termijn |
|---|---|---|
| Waarschuwingsprocedure | Een woningcontroleur onderzoekt de woning, en de gemeente legt de verhuurder een hersteltermijn op | Onderzoek binnen één maand na de melding, herstel binnen drie maanden |
| Procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid | Een woningcontroleur maakt een technisch verslag, en de burgemeester beslist | In principe drie maanden na het verzoek, maar dat is een termijn van orde |
De woning wordt ongeschikt verklaard als ze minstens één ernstig gebrek van categorie II heeft. Ze wordt ook onbewoonbaar verklaard bij een gebrek van categorie III: een direct gevaar voor veiligheid of gezondheid (Vlaanderen.be). Zeven kleine gebreken van categorie I tellen als een gebrek van categorie II. Niet akkoord met de beslissing? Ga dan binnen 30 dagen in beroep bij de Vlaamse minister van Wonen, met een aangetekende brief (Vlaanderen.be). De termijnen van de waarschuwingsprocedure staan op haar pagina.
Wat de beslissing voor jou betekent (Vlaanderen.be):
De verhuurder doet alle nodige herstellingen, behalve die ten laste van de huurder (artikel 25). Herstellingen door ouderdom of overmacht zijn altijd voor hem.
Jij betaalt als huurder (Vlaanderen.be):
Let op dat laatste punt. Je moet de verhuurder melden welke herstellingen voor hem zijn (artikel 28). Zwijg je en wordt de schade groter, dan kan je zelf moeten betalen (artikel 26).
Dringende herstellingen moet je toelaten, ook als je een deel van de woning niet kan gebruiken. Duren ze langer dan 30 dagen, dan daalt de huur naar evenredigheid (artikel 27). Kan je er niet meer wonen, dan kan je de ontbinding van het contract vragen.
Stop niet met huur betalen om de verhuurder onder druk te zetten. Dan riskeer je zelf een dagvaarding (Vlaanderen.be). De juiste weg is een andere: aangetekende brief, dan bemiddeling of de vrederechter.
De verhuurder moet je het rustig genot van de woning geven zolang de huur loopt (artikel 14). Hij mag alleen binnen om te zien welke herstellingen nodig zijn en of je je verplichtingen nakomt. En dan alleen na een afspraak met jou, en niet te vaak (Vlaanderen.be).
Een reservesleutel mag hij alleen in noodgevallen gebruiken: brand, stormschade aan het dak, een gesprongen leiding. En alleen als hij je niet kan bereiken. De wet legt geen vast aantal uren vooraf op. Wat telt, is het moment dat jullie samen afspreken.
Indexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huur aan de kosten van levensonderhoud. Ze volgt de gezondheidsindex, één keer per jaar, op de verjaardag van het contract (artikel 34). De verhuurder moet ze schriftelijk vragen. Hij kan ze met terugwerkende kracht vragen voor maximaal drie maanden vóór zijn verzoek.
De formule ligt vast: basishuur maal nieuw indexcijfer, gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Een clausule die meer vraagt, wordt tot dat bedrag herleid.
Verder blijft de huur dezelfde, ook als het contract wordt verlengd (Vlaanderen.be). Er zijn maar twee uitzonderingen (artikel 35).
Werken die alleen nodig waren om de woning conform te maken, rechtvaardigen geen hogere huur. Vraagt de verhuurder een nieuw contract met hogere huur te tekenen? Dat hoeft niet. Je contract loopt door onder dezelfde voorwaarden.
Te veel huur betaald? Je hebt vijf jaar om het geld terug te vragen, met een aangetekende brief. Reageert de verhuurder niet, dan heb je een jaar na de brief om naar de vrederechter te stappen (Vlaanderen.be).
Een uithuiszetting is het verwijderen van de huurder uit de woning op basis van een vonnis. De verhuurder mag je niet zelf uit de woning zetten, ook niet als je de huur niet betaalt en ook niet als het in het contract staat (Vlaanderen.be). Een clausule met automatische ontbinding bij wanbetaling is niet geldig. Alleen de vrederechter kan het contract ontbinden.
Hoe het verloopt, stap voor stap (artikelen 46 tot en met 50):
De pagina over uithuiszetting op vlaanderen.be vermeldt vijf werkdagen, maar artikel 48 van het decreet zegt zeven kalenderdagen. Hier geldt het decreet. Wat nog in de woning staat, wordt op jouw kosten op straat gezet. Hindert het de openbare weg, dan haalt de gemeente het weg en bewaart ze het zes maanden. Sommige goederen zijn onbeslagbaar: je bed, je kleren, de wasmachine, de eettafel met stoelen, het kookfornuis, de koelkast.
Heb je een huurachterstand? Ga dan snel naar het OCMW. Het OCMW kan steun vragen bij het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen. Dan betaalt het de helft van de achterstand rechtstreeks aan de verhuurder, en voor de andere helft maak je een afbetalingsplan. Zolang je het plan naleeft, stapt de verhuurder niet naar de rechter (Vlaanderen.be).
De verkoop beëindigt het contract niet en is geen geldige reden om op te zeggen. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de vorige over (artikel 38). Voor contracten vanaf 2019 hangt dat niet af van de registratie van het contract.
De nieuwe eigenaar kan alleen opzeggen volgens de regels van het decreet, met een opzegtermijn van zes maanden (Vlaanderen.be):
De redenen en vergoedingen staan in de gids Huurovereenkomst 3-6-9.
De huurwaarborg is het bedrag dat garandeert dat je je verplichtingen als huurder nakomt. In Vlaanderen is die maximaal drie maanden huur (artikel 37). Meestal staat het geld op een bankrekening op jouw naam. Het geld komt alleen vrij met een schriftelijk akkoord van beide partijen, opgesteld bij het einde van het contract, of met een rechterlijke beslissing.
De verhuurder heeft een jaar na het einde van het contract om de waarborg via de rechter voor zich op te eisen. De stappen bij je vertrek en wat je doet als je het geld niet terugkrijgt, staan in de gids Huurwaarborg.
Discriminatie bij het huren betekent dat je geweigerd of slechter behandeld wordt om je afkomst of een andere reden die de wet verbiedt. De verhuurder mag alleen de documenten vragen die nodig zijn om na te gaan of je je huurdersverplichtingen kan nakomen (artikel 7).
In Vlaanderen meld je discriminatie op de huurmarkt bij het Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI). Unia is niet meer bevoegd voor huren in Vlaanderen (Unia). In Brussel en Wallonië blijft Unia het juiste adres, op 0800 12 800.
Bij het VMRI (contact en werking):
Bewaar de bewijzen: de advertentie, de berichten, de e-mails en de namen van getuigen.
| Waar | Wat je krijgt | Kostprijs |
|---|---|---|
| Woonloket van de gemeente | Informatie over huren | Vraag het bij je gemeente |
| Juridische eerstelijnsbijstand | Een advocaat antwoordt kort en zegt waar je verder terechtkan | Gratis |
| Gratis Advocaten Advieslijn, 02 204 36 80 | Kort juridisch advies aan de telefoon, anoniem | Gratis |
| Huurdersbond | Juridisch advies, alleen voor leden | 12 tot 35 euro per jaar, per provincie |
| Helpdesk private huur (Wonen in Vlaanderen) | Uitleg over de huurregels, binnen 10 werkdagen | Via contactformulier |
| Lokale bemiddelingsdienst | Bemiddeling tussen jou en de verhuurder | Gratis in veel gemeenten |
| Vrederechter, verzoeningszitting | De rechter bemiddelt, zonder proces | Gratis |
Eerstelijnsbijstand geven advocaten in justitiehuizen, bij het OCMW, bij het CAW en in sociale huizen. De advieslijn is bereikbaar van maandag tot donderdag tussen 14:30 en 17:30, op vrijdag tussen 9:30 en 12:30 (Advocaat.be).
De huurdersbond heeft een afdeling per provincie (huurdersbond.be). Het lidgeld is 12 tot 35 euro per jaar, per provincie, volgens Vlaanderen.be (Vlaanderen.be). Laag inkomen? Dan kan je een pro-Deoadvocaat krijgen, geheel of gedeeltelijk gratis.
De vrederechter is de rechter die geschillen over woninghuur behandelt, ongeacht het bedrag (artikel 43). Alleen de vrederechter van het kanton waar de woning ligt, is bevoegd. Je vindt hem op postcode via de website van de hoven en rechtbanken.
Je hebt drie wegen:
Na een verzoekschrift roept de griffie jou en de verhuurder op voor een zitting, binnen 15 dagen na de inschrijving. Voor dringende zaken kan je een kort geding vragen.
Bij het vredegerecht is het rolrecht 50 euro. Sinds 1 februari 2019 betaal je het niet bij de inschrijving. In de eindbeslissing bepaalt de rechter wie het betaalt: in principe de partij die in het ongelijk wordt gesteld, soms verdeeld tussen de partijen (Hoven en Rechtbanken).
Nee. Hij komt alleen binnen na een afspraak met jou, en de reservesleutel gebruikt hij alleen in noodgevallen, als hij je niet kan bereiken.
Nee. Je riskeert een dagvaarding wegens wanbetaling. Stuur een aangetekende brief, meld het bij de gemeente of stap naar de vrederechter.
Niet op basis van een bericht. Hij kan alleen opzeggen om de redenen en met de termijnen uit het decreet, en een uithuiszetting beveelt alleen de vrederechter.
Niet alleen omdat hij gekocht heeft. Hij neemt het contract over zoals het is en kan alleen opzeggen volgens het decreet, met een opzegtermijn van zes maanden.
Verzoening is gratis. Het rolrecht is 50 euro en in de eindbeslissing bepaalt de rechter wie het betaalt, in principe de partij die in het ongelijk wordt gesteld. Een advocaat is niet verplicht.
In Vlaanderen bij het VMRI, gratis, op 0800 6 11 03. In Brussel en Wallonië bij Unia.
Niets, via eerstelijnsbijstand of op 02 204 36 80. De huurdersbond vraagt een jaarlijks lidgeld.