Geschreven door Dan Gabriel Miclos, DG Advisory · Geverifieerd: 28 september 2026 · 14 min leestijd
Een sociale woning is een woning met een huurprijs die afhangt van je inkomen, verhuurd door een woonmaatschappij. Je schrijft je één keer online in, in het centraal inschrijvingsregister. In 2026 mag je inkomen niet hoger zijn dan 31.361€ per jaar als je alleen woont. Voor een koppel of gezin ligt de grens op 47.039€.
Hoorde je nog van SHM, SVK of VMSW? Het systeem is veranderd. Tegen 1 juli 2023 zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) en de sociale verhuurkantoren (SVK) samengesmolten tot woonmaatschappijen. Elke woonmaatschappij werkt in een eigen werkingsgebied, en er is nog maar één inschrijving, in het centraal inschrijvingsregister. De VMSW bestaat nog, als financieel beheerder van de woonmaatschappijen, maar je schrijft je daar niet in. De regels hieronder komen van de Vlaamse Regering en gelden in Vlaanderen.
| Wat | Regel in 2026 |
|---|---|
| Waar je inschrijft | Eén keer, online, in het centraal inschrijvingsregister |
| Maximuminkomen, alleenstaande | 31.361€ per jaar |
| Maximuminkomen, koppel of gezin | 47.039€ per jaar, plus 2.629€ per persoon ten laste |
| Spaargeld | Mag niet boven de inkomensgrens van je gezin liggen |
| Wie eerst aan de beurt is | Wie lang in de gemeente woont, dan wie mantelzorg geeft of krijgt, dan wie het langst wacht |
| Steun tijdens het wachten | Huurpremie, na 4 jaar ononderbroken op de wachtlijst |
Er zijn vijf voorwaarden. Je vindt ze op de officiële pagina Voorwaarden voor een sociale woning.
Een huis in Roemenië houdt je tegen als het volledig van jou is. Een deel, bijvoorbeeld geërfd samen met broers of zussen, mag wel. Uitzondering: je had het hele huis en verkocht of schonk in de laatste 3 jaar een deel. De regel werd strenger op 1 oktober 2025. Nu telt ook een woning die jij in vruchtgebruik, opstal of erfpacht gaf. Ook een woning die je inbracht in een vennootschap die je leidt of waarin je aandelen hebt, telt mee.
| Gezin | Grens voor inkomen en spaargeld |
|---|---|
| Alleenstaande | 31.361€ |
| Alleenstaande met handicap | 33.988€ |
| Alle andere gezinnen | 47.039€ |
| Per persoon ten laste | plus 2.629€ |
Een persoon ten laste is een minderjarig kind of een kind dat recht geeft op het Groeipakket. Ook een kind dat niet bij jou gedomicilieerd is maar regelmatig bij jou verblijft, telt mee. Ook een persoon die erkend is als ernstig gehandicapt telt mee.
Ben je pas aangekomen en heb je nog geen Belgisch aanslagbiljet? Dan telt je huidige inkomen. Hetzelfde geldt als het inkomen op je aanslagbiljet te hoog is, maar je nu minder verdient. Dan telt je inkomen in minstens 3 van de laatste 6 maanden.
Je spaargeld verklaar je op erewoord bij de inschrijving. Bij de toewijzing toon je de uittreksels van al je rekeningen, op de datum van de aanbodbrief. Geblokkeerde rekeningen of rekeningen onder beslag tellen niet mee. Een negatief saldo trekt men niet af van de andere rekeningen. De details staan op de pagina Middelentoets.
Het centraal inschrijvingsregister (CIR) is het online loket van Vlaanderen voor alle kandidaat-huurders van een sociale woning. De stappen staan op de pagina Hoe inschrijven voor een sociale woning.
Ben je dakloos, verblijf je in crisisopvang of is je woning onbewoonbaar verklaard? Vul na het indienen de pagina „Woonsituatie” in. De woonmaatschappij beslist of je voorrang krijgt.
Iedereen mag je helpen: familie, een vriend, het OCMW of het CAW. Heb je geen itsme en geen kaart, dan helpt de woonmaatschappij je. Het gratis nummer 1700 beantwoordt vragen over het online loket, maar kan je dossier niet inkijken.
Het register controleert je dossier elk jaar automatisch. Je hoeft niets te doen zolang je aan de voorwaarden voldoet. Voldoe je niet meer, dan krijg je een brief met een antwoordtermijn. Reageer je niet op tijd, dan word je geschrapt. Hou je correspondentieadres in het register juist.
Er bestaat geen officiële wachttijd. Die hangt af van het aantal vrije woningen, het aantal kandidaten en hoeveel van hen voorrang hebben. De woonmaatschappij kan je bij benadering zeggen binnen welke termijn je een aanbod mag verwachten. Je plaats op de wachtlijst vraag je ook bij haar op; sommige tonen die online.
Bij een toewijzing volgt de woonmaatschappij een vaste volgorde, beschreven op de pagina Hoe verloopt een toewijzing:
In een gemeente wonen is niet hetzelfde als er gedomicilieerd zijn. Je kunt bewijzen dat je er woonde, ook zonder officiële domicilie.
Sommige situaties geven een versnelde toewijzing, zonder lokale binding. Bijvoorbeeld: je bent dakloos of dreigt het te worden, je woont in slechte omstandigheden, je bent slachtoffer van huiselijk geweld. Meld je situatie in het register of rechtstreeks bij de woonmaatschappij.
De eerste weigering mag. Bij een tweede weigering word je geschrapt en begin je opnieuw, onderaan de wachtlijst. Een weigering om een ernstige reden, bijvoorbeeld een woning in slechte staat of een te kleine woning, kan als terecht gelden. Vraag dat eerst aan de woonmaatschappij, met bewijzen. Weigert die, schrijf dan naar de afdeling Toezicht van Wonen in Vlaanderen, het Vlaamse agentschap voor wonen.
Sinds 1 juli 2026 berekenen de woonmaatschappijen de huurprijs met één sociale formule, in 8 stappen. De formule staat op de pagina De huurprijs sinds 1 juli 2026.
| Stap | Wat het betekent | Bedrag in 2026 |
|---|---|---|
| Inkomen | Geïndexeerd inkomen van de huurders en de meerderjarigen in huis (behalve meerderjarige kinderen met Groeipakket), gedeeld door 54; bij een hoog inkomen door 53 of 52 | hangt af van het inkomen |
| Patrimoniumcorrectie | Korting voor een woning met een lage marktwaarde, toeslag voor een woning met een hoge marktwaarde | korting tot 52€, toeslag tot 21€ per maand |
| Gezinskorting | Per kind of persoon ten laste | 24€ per maand |
| Energiecorrectie | Toeslag voor een energiezuinig gerenoveerde woning, lager dan wat je op je factuur bespaart | hangt af van de werken |
| Minimale huurprijs | 40% van de marktwaarde van de woning | tussen 226€ en 389€ per maand |
| Maximale huurprijs | De huurprijs van een vergelijkbare woning op de private markt | hangt af van de woning |
Een rekenvoorbeeld zonder correcties: een geïndexeerd inkomen van 18.000€ per jaar geeft 333,33€ per maand, namelijk 18.000 gedeeld door 54. De minimale huurprijs geldt wel: is 40% van de marktwaarde hoger, dan betaal je de minimale huurprijs. Het officiële voorbeeld voor de minimale huurprijs: een woning met een marktwaarde van 700€ heeft een minimale huurprijs van 280€. Huurlasten, zoals onderhoud van de lift, van de centrale verwarming of huur van een garage, betaal je apart.
Huur je al een eigen woning van de woonmaatschappij? Dan blijft je huurprijs berekend zoals voordien, tot je verhuist. Huur je een woning die de woonmaatschappij inhuurt bij een private eigenaar, met een contract van vóór 1 juli 2026? Dan verandert je huurprijs op 1 januari 2027, en de woonmaatschappij laat je dat vooraf schriftelijk weten.
Is je inkomen veel lager dan drie jaar geleden of ga je met pensioen, dan kun je een herberekening van je huurprijs vragen. Uitzondering: een ingehuurde woning met een contract ondertekend vóór 1 juli 2026. Met een klacht over je huurprijs ga je eerst naar de woonmaatschappij, dan naar haar klachtenbehandelaar, dan naar de Vlaamse Ombudsdienst.
Je krijgt een huurcontract van 9 jaar. Op het einde wordt het met 3 jaar verlengd als je inkomen niet meer dan 25% boven de grens ligt. Tweede voorwaarde: je hebt niet twee keer een verhuis naar een kleinere woning geweigerd.
De huurwaarborg betaal je voor je tekent en verhuist. Houdt de woonmaatschappij de waarborg zelf bij, dan is die maximaal 2 maanden huur en maximaal 1.240€ in 2026. Heb je het moeilijk, dan betaal je in schijven, binnen 18 maanden. Het OCMW kan ook een schriftelijke waarborg geven. De details staan op de pagina De huurwaarborg bij een sociale huurwoning.
Als sociale huurder heb je een paar plichten meer dan bij private huur.
De taalvoorwaarde staat op de pagina Taalkennisvereiste. Je kunt nu al met een cursus Nederlands beginnen, terwijl je wacht.
De huurpremie is een maandelijkse tegemoetkoming van Wonen in Vlaanderen. Je krijgt ze als je privé huurt en al minstens 4 jaar op een sociale woning wacht. Die 4 jaar moeten ononderbroken zijn, bij de woonmaatschappij die actief is in de gemeente waar je woont. Alle voorwaarden staan op de pagina Voor wie is de Vlaamse huurpremie.
Het bedrag wordt zo berekend: 75% van de maximale huurprijs, min 1/55 van je jaarinkomen. Het resultaat is nooit hoger dan het maximum in de tabel.
| Personen ten laste | Maximum per maand | Maximum in gemeenten met 10% verhoging |
|---|---|---|
| 0 | 188,10€ | 206,91€ |
| 1 | 219,45€ | 241,39€ |
| 2 | 250,80€ | 275,87€ |
| 3 | 282,15€ | 310,35€ |
| 4 of meer | 313,50€ | 344,83€ |
Na 4 jaar krijg je het formulier automatisch, in je eBox of met de post. Je kunt de premie ook online aanvragen, met itsme, in het Formulierenloket. Daar zie je ook hoe lang je al wacht. Je laadt je volledige huurcontract op, in één bestand. De beslissing volgt binnen 3 maanden en 10 dagen nadat je dossier volledig is. De premie wordt maar tot 6 maanden terug uitbetaald, dus wacht niet met je aanvraag.
Blijf ingeschreven bij de woonmaatschappij van de gemeente waar je woont. Verhuis je naar het gebied van een andere woonmaatschappij, schrijf je daar dan in voor je de oude inschrijving laat vallen. Elke onderbreking, hoe kort ook, doet je recht definitief vervallen. Je verliest de premie ook definitief als je zonder reden een sociale woning weigert of niet op een aanbod reageert.
De premie stopt als je een sociale woning krijgt, maar je ontvangt ze nog 2 maanden na de verhuis. Ze is onbeperkt in de tijd zolang je aan de voorwaarden voldoet. Wachttijd bij een vroeger SVK van vóór 1 juli 2023 telt niet mee.
De huursubsidie heeft dezelfde inkomensgrenzen en hetzelfde bedrag als de huurpremie, maar andere voorwaarden. Je kunt ze krijgen als je naar een goede privéwoning verhuist nadat je dakloos was. Je kunt ze ook krijgen als je een slechte of onaangepaste woning verlaat. Een inschrijving op de sociale wachtlijst is niet nodig, en de subsidie loopt maximaal 9 jaar. Je kunt ze niet combineren met de huurpremie: vraag je beide aan, dan krijg je alleen de huurpremie. De voorwaarden staan op de pagina Vlaamse huursubsidie.
Nee, als het volledig van jou is of je het volledige vruchtgebruik hebt; een deel, bijvoorbeeld geërfd, mag wel.
Je huidige inkomen: in het register geef je je inkomen van elk van de laatste 6 maanden in en voeg je loonfiches of attesten toe.
Eén keer; bij een tweede weigering word je geschrapt, en krijg je een huurpremie, dan stopt een weigering zonder reden die definitief.
Niet bij de inschrijving; eens je huurder bent, heb je 2 jaar om mondeling niveau A2 te halen.
Ja, in dezelfde inschrijving kies je meerdere gemeenten, ook in de gebieden van verschillende woonmaatschappijen.
Dat hangt af van je inkomen, je gezin en de woning; in 2026 ligt de minimale huurprijs tussen 226€ en 389€ per maand.