Geschreven door Dan Gabriel Miclos, DG Advisory · Geverifieerd: 28 september 2026 · 14 min leestijd
Een huurovereenkomst is het schriftelijke akkoord waarmee de verhuurder je een woning ter beschikking stelt en jij huur betaalt. Ligt de woning in Vlaanderen en is ze je hoofdverblijfplaats, dan valt een contract gesloten vanaf 1 januari 2019 onder het Vlaams Woninghuurdecreet.
Het standaardcontract loopt 9 jaar. De naam 3-6-9 verwijst naar de drie periodes van drie jaar binnen dat contract. Jij kunt altijd vertrekken, met een opzegtermijn van drie maanden. Bij een contract van 9 jaar kan de verhuurder je alleen opzeggen in de gevallen uit het decreet, met zes maanden opzeg.
| Type contract | Duur | Hoe het eindigt |
|---|---|---|
| 9 jaar (3-6-9) | 9 jaar, daarna telkens 3 jaar verlengd | De verhuurder zegt minstens 6 maanden voor het einde op, jij minstens 3 maanden |
| Korte duur | hoogstens 3 jaar, één schriftelijke verlenging inbegrepen | Elke partij zegt minstens 3 maanden voor het einde op. Anders wordt het een contract van 9 jaar |
| Meer dan 9 jaar | de duur die in het contract staat | Zeldzaam, via een notaris |
| Voor het leven | tot het overlijden van de huurder | Zeldzaam, via een notaris |
Brussel en Wallonië hebben hun eigen huurregels. Vlaamse contracten gesloten vóór 1 januari 2019 vallen nog onder de federale Woninghuurwet. Deze gids legt het Vlaamse decreet uit.
Het contract is schriftelijk en jullie tekenen het allebei. Iedereen krijgt een origineel, en op elk exemplaar staat hoeveel originelen er getekend zijn. Artikel 8 van het decreet vraagt deze gegevens:
De vulgariserende toelichting is de brochure van Wonen in Vlaanderen over het decreet, editie november 2025. Heb je enkel een mondeling akkoord, dan kun je met een aangetekende brief een schriftelijk contract eisen. Na acht dagen zonder resultaat kan de vrederechter de andere partij verplichten het op te stellen.
Voor je tekent, moet de advertentie de gevraagde huurprijs en de kosten vermelden. De gemeente kan een boete van 50 tot 350 euro opleggen als die ontbreken. De verhuurder mag alleen vragen wat nodig is voor de verhuring: je identiteit, je woonplaats en hoeveel je verdient. Hij mag niet vragen waar dat inkomen vandaan komt, hoe je gezondheid is of wat je gerechtelijk verleden is.
Een plaatsbeschrijving is de gedetailleerde beschrijving van de staat van de woning bij de start, ruimte per ruimte. Ze is verplicht. Jullie maken ze samen op en betalen ze samen, terwijl de woning leeg staat of in de eerste maand dat je erover beschikt. Ze wordt bij het contract gevoegd en geregistreerd.
Jij en de verhuurder kunnen ze zelf opstellen of een deskundige inschakelen. Spreken jullie één gezamenlijke deskundige af, dan betaalt elk de helft. Wil jij of de verhuurder een eigen expert, dan betaalt wie die expert inschakelt. Raken jullie het niet eens, dan stelt de vrederechter een deskundige aan, op verzoek ingediend voor die maand voorbij is.
Zonder plaatsbeschrijving gaat de wet ervan uit dat je de woning kreeg in de staat waarin je ze teruggeeft. De verhuurder moet schade dan bewijzen. Jij blijft aansprakelijk voor wat je beschadigd hebt, maar het bewijs is voor hem moeilijker (artikel 39 van het decreet).
Bij vertrek kunnen jij of de verhuurder een plaatsbeschrijving bij uittrede vragen. Die wordt uiterlijk bij het overhandigen van de sleutels opgemaakt. Niet herstelde schade ten opzichte van de eerste beschrijving kan van de huurwaarborg worden afgehouden, op basis van een bestek of een expert.
De verhuurder moet het contract binnen twee maanden na ondertekening laten registreren. Vlaanderen.be zegt dat dit online kan via MyRent of bij het plaatselijke kantoor Rechtszekerheid. De registratie is gratis. Ook de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd, samen met het contract of later.
De kosten van een laattijdige registratie zijn voor de verhuurder. Doet hij het niet, dan mag jij het zelf doen. In MyMinfin kijk je bij „Mijn huurcontracten raadplegen” of je contract erin staat.
Zolang het contract na die twee maanden niet geregistreerd is, kun je vertrekken zonder opzegtermijn en zonder opzeggingsvergoeding. Je laat het de verhuurder weten, en het contract eindigt op de eerste dag van de volgende maand.
Voor contracten vanaf 2019 heeft een niet-geregistreerd contract tussen jou en de verhuurder dezelfde waarde als een geregistreerd contract. Verkoopt de verhuurder de woning, dan neemt de koper het contract over zoals het is.
Elk contract voor een hoofdverblijfplaats geldt als gesloten voor 9 jaar. Dat is ook zo als er geen duur in staat of als er een duur tussen 3 en 9 jaar in staat.
Het contract eindigt niet vanzelf. Om het na 9 jaar te beëindigen, zegt de verhuurder minstens zes maanden vooraf op. Zegt niemand op, dan wordt het telkens met drie jaar verlengd, onder dezelfde voorwaarden.
Jij kunt tegen het einde opzeggen, minstens drie maanden vooraf. Ontvangt de verhuurder je opzeg ook maar één dag te laat, dan wordt het contract verlengd. Ook dan kun je altijd vertrekken met drie maanden opzeg, en na de eerste drie jaar betaal je geen vergoeding (artikel 20).
De opzegtermijn is de periode tussen je opzeg en het einde. Als huurder kun je altijd opzeggen met drie maanden opzegtermijn, zonder een reden op te geven. De termijn start op de eerste dag van de maand na je opzeg (artikel 15).
Een voorbeeld: je zegt op op 10 september 2026. De opzegtermijn loopt van 1 oktober tot 31 december 2026. Tijdens die drie maanden betaal je de huur.
Eindigt het contract in de eerste drie jaar, dan betaal je de verhuurder een opzeggingsvergoeding. Wat telt, is het jaar waarin het contract eindigt, niet het jaar waarin je opzegt.
| Het contract eindigt in | Contract van 9 jaar | Contract van korte duur |
|---|---|---|
| jaar 1 | 3 maanden huur | anderhalve maand huur |
| jaar 2 | 2 maanden huur | een maand huur |
| jaar 3 | een maand huur | een halve maand huur |
| vanaf jaar 4 | niets | niet van toepassing |
Je opzeg is aan geen vorm gebonden. Mail, sms of mondeling kan ook, tenzij het contract iets anders zegt. Vlaanderen.be raadt toch een aangetekende brief aan, zodat je de datum kunt bewijzen.
Zegt de verhuurder jou op, dan mag jij sneller vertrekken. Je zegt op met een maand opzegtermijn en betaalt geen vergoeding. Jullie kunnen het contract ook in onderling akkoord beëindigen. Zet dat akkoord op papier: het mag niet strenger zijn voor jou dan de wet.
Bij een contract van 9 jaar geeft het decreet de verhuurder drie mogelijkheden, telkens met zes maanden opzeg. De verkoop van de woning hoort daar niet bij. Je contract kan die mogelijkheden uitsluiten of beperken, dus lees de clausules.
| Reden | Wanneer | Wat jij krijgt |
|---|---|---|
| Hij of een familielid gaat er wonen | Altijd. Voor familie loopt de opzeg niet af voor het einde van de eerste drie jaar | 18 maanden huur, als niemand er intrekt zoals de wet vraagt |
| Grondige renovatie | Altijd, maar de opzeg loopt niet af voor het einde van de eerste drie jaar | 18 maanden huur, als de werken niet op tijd gebeuren |
| Zonder reden | Alleen tegen het einde van de eerste 3 of 6 jaar | 9 maanden huur aan het einde van jaar 3, 6 maanden aan het einde van jaar 6 |
Voor een familielid vermeldt de opzeg wie er komt wonen en wat de verwantschap met de verhuurder is. Toegelaten zijn de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en in de zijlijn tot de derde graad. Ook familie van de partner telt. Die persoon trekt er binnen een jaar in en woont er minstens twee jaar (artikel 17).
Bij renovatie moeten de werken meer kosten dan drie jaar huur. In een gebouw met meerdere woningen van dezelfde verhuurder is de drempel twee jaar huur voor alle woningen samen. De verhuurder geeft je bij de opzeg de vergunning en een gedetailleerde raming. De werken starten binnen zes maanden en zijn binnen 24 maanden klaar.
Heb je ernstige gezondheidsproblemen of vind je ondanks je inspanningen geen andere woning? Dan kun je een verlenging wegens buitengewone omstandigheden vragen. Dat doe je met een aangetekende brief, uiterlijk een maand voor het einde. Weigert de verhuurder, dan beslist de vrederechter.
Een contract van korte duur is schriftelijk en loopt hoogstens drie jaar. Je kunt het één keer verlengen, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden. Samen mag het niet langer dan drie jaar duren.
Het eindigt alleen als jij of de verhuurder minstens drie maanden voor het einde opzegt. Zegt niemand op, of blijf je wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt het een contract van 9 jaar. Die 9 jaar tellen vanaf de begindatum van het eerste contract, tegen dezelfde huurprijs.
De verhuurder kan een contract van korte duur niet vroegtijdig opzeggen. Jij kunt altijd vertrekken, met drie maanden opzegtermijn en de vergoeding uit de tabel hierboven.
Indexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huur aan de kosten van levensonderhoud. De verhuurder kan ze één keer per jaar vragen, vanaf de verjaardag van de startdatum, tenzij het contract ze uitsluit. Ze gebeurt niet automatisch: ze moet schriftelijk gevraagd worden.
Vraagt hij ze laat, dan werkt ze hoogstens drie maanden terug. Het voorbeeld op vlaanderen.be: het contract startte op 1 maart 2025. De verhuurder vraagt de indexatie pas op 1 juli 2026. Hij mag de nieuwe huur maar toepassen vanaf 1 april 2026.
De formule uit artikel 34: basishuurprijs × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huur uit het contract, zonder kosten. Het gebruikte indexcijfer is de gezondheidsindex. Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voor de verjaardag. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand voor de start van het contract.
De bronnen zeggen niet hetzelfde over een laattijdige vraag. De pagina op vlaanderen.be zegt dat de index van het moment van de vraag geldt. De tekst van het decreet spreekt over de maand voor de verjaardag. De officiële brochure van november 2025 zegt hetzelfde als het decreet. Wij volgen hier het decreet.
Startte je contract vóór 1 oktober 2022 en heeft de woning EPC D, E, F of geen EPC? Dan moet de verhuurder bij elke indexatie een correctiefactor toepassen, zodat de huur minder stijgt. Een vervallen EPC geldt als geen EPC. De correctie valt weg bij een nieuw contract of een beter EPC; volledige indexatie vraagt label C of beter (vlaanderen.be, correctiefactoren).
Vraagt de verhuurder een volledige indexatie terwijl de correctie geldt, dan hoef je die niet te betalen. Je betaalt de oude huur tot hij de juiste berekening stuurt.
Los van de indexatie kunnen jij en de verhuurder tussen de negende en de zesde maand voor het einde van elke driejarige periode een andere huur afspreken. Zonder akkoord kan elk van jullie tussen de zesde en de derde maand naar de vrederechter stappen. Die past de huur alleen aan als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden met minstens 20% hoger of lager ligt (artikel 35). Na energiebesparende werken kan de verhuurder op elk moment een herziening vragen.
De verhuurder doet alle herstellingen, behalve die welke voor jou zijn. Slijtage door ouderdom en schade door overmacht zijn altijd voor hem (artikelen 25 en 26).
Jij betaalt de kleine herstellingen, het schoonmaken en het onderhoud. Je betaalt ook wat je beschadigt door verkeerd gebruik. De Vlaamse Regering heeft een lijst van kleine herstellingen opgesteld. Enkele voorbeelden:
Het contract kan je herstellingsplicht beperken, maar niet uitbreiden. Een clausule als „de huurder betaalt alle herstellingen” is niet geldig.
Meld de verhuurder een herstelling die voor hem is. Meld je niet en wordt de schade groter, dan betaal jij het verschil. Een dringende herstelling moet je toelaten, ook als ze je hindert. Duurt ze langer dan 30 dagen, dan daalt de huur volgens de duur en het deel van de woning dat je niet kunt gebruiken.
Jij en de verhuurder moeten elk een verzekering voor brand- en waterschade hebben (brandverzekering). Die plicht geldt voor contracten vanaf 2019.
De huurwaarborg bedraagt hoogstens drie maanden huur. Er zijn vier vormen, die je niet mag combineren. Geef je hem in geld, dan komt hij op een geblokkeerde rekening op jouw naam bij een financiële instelling, niet op de rekening van de verhuurder. De toegelaten vormen en de vrijgave staan in de gids over de huurwaarborg.
Het EPC is het energieprestatiecertificaat van de woning, met een label van A+ tot F. Het is verplicht bij verhuur. De advertentie moet het label en de energiescore vermelden. Bij een nieuw contract geeft de verhuurder je een kopie van een geldig EPC (vlaanderen.be, EPC).
Een EPC is hoogstens 10 jaar geldig. Ontbreekt het, dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) een boete van 500 tot 5.000 euro opleggen. Heb je geen kopie gekregen, dan kun je klacht indienen bij het VEKA.
Vanaf 1 januari 2030 moet een huurwoning een minimaal label halen (vlaanderen.be, minimaal label). Een woning onder de norm krijgt een gebrek van categorie II. Ze mag dan niet meer verhuurd worden.
| Type woning | Vanaf 2030 | Vanaf 2035 | Vanaf 2040 |
|---|---|---|---|
| Open of halfopen woning | E | D | C |
| Rijwoning of appartement | D | C | C |
Nee. Verkoop is geen reden om op te zeggen. De koper neemt het contract over en kan je alleen opzeggen volgens het decreet, met zes maanden opzeg.
Ja, in de regel wel. Het decreet zegt niets over huisdieren. Volgens vlaanderen.be kan een algemeen verbod niet worden afgedwongen en hoort er geen clausule over huisdieren in het contract. Kleine dieren die geen schade of overlast veroorzaken, zijn toegelaten. Voor grotere dieren beslist de vrederechter als jullie het niet eens raken. Schade door je huisdier betaal je zelf.
Je mag de hele woning niet onderverhuren. Een deel mag wel, met toestemming van de verhuurder, als jij zelf in de rest blijft wonen.
Nee. Hij komt alleen binnen op tijdstippen die hij vooraf met jou afspreekt. Een reservesleutel gebruikt hij alleen in noodgevallen, zoals brand of een gesprongen leiding, en alleen als hij je niet bereikt.
Niet zelf. Alleen de vrederechter kan het contract ontbinden en de uithuiszetting bevelen. De uithuiszetting gebeurt ten vroegste een maand na de betekening van het vonnis, en de gerechtsdeurwaarder verwittigt je minstens zeven kalenderdagen vooraf. Vraag vroeg hulp aan het OCMW en lees de gids over conflicten.
Voor contracten gesloten vóór 1 januari 2019 geldt de federale Woninghuurwet. Sommige regels verschillen, bijvoorbeeld bij de registratie en bij de verkoop van de woning.