Scris de DG Advisory · RoFlandra · Verificat: 28 septembrie 2026 · 14 min de citit
Vlaams Woninghuurdecreet (decretul flamand despre închirierea locuințelor) este legea care îți apără drepturile de chiriaș în Flandra. Se aplică contractelor pentru locuința principală, semnate din 1 ianuarie 2019. Proprietarul nu te poate scoate singur din casă și nu îți poate crește chiria cum vrea. Tot el face reparațiile care nu țin de tine. Conflictele le judecă vrederechter (judecătorul de pace) din zona locuinței.
Regulile decretului sunt obligatorii. O clauză din contract nu le poate ocoli, decât acolo unde decretul o permite (articolul 6). Ai un contract semnat înainte de 2019? Atunci se aplică legea federală a chiriilor. Ghidul acesta e pentru Flandra: în Bruxelles și în Valonia se aplică alte reguli.
| Problema | Primul pas | Ce trebuie să știi |
|---|---|---|
| Locuința are umezeală, instalații periculoase sau alte lipsuri grave | Scrie-i proprietarului, apoi anunță gemeente | Controlul și procedura la gemeente sunt gratuite |
| Proprietarul nu face o reparație care îi revine | Scrisoare recomandată, apoi mediere sau vrederechter | Nu opri plata chiriei |
| Proprietarul cere mai mult decât indexarea | Refuză în scris | Indexarea: o dată pe an, doar la cerere scrisă |
| Proprietarul vrea să te scoată din casă | Doar vrederechter poate hotărî evacuarea | După hotărâre ai, de regulă, o lună; executorul te anunță cu cel puțin 7 zile calendaristice înainte |
| Proprietarul vinde locuința | Contractul continuă | Noul proprietar preia contractul |
| Nu primești înapoi garanția | Vezi ghidul Huurwaarborg | Garanția e de cel mult trei luni de chirie |
| Ești refuzat din cauza originii | VMRI, la 0800 6 11 03 | Raportarea e gratuită |
| Nu știi ce drepturi ai | Woonloket, eerstelijnsbijstand, huurdersbond | Eerstelijnsbijstand e gratuită |
O locuință conformă este o locuință care respectă normele minime flamande de siguranță, sănătate și confort. Proprietarul trebuie să ți-o predea în stare bună și conformă (articolul 12). Un contract pentru o locuință neconformă e nul. Nulitatea o constată însă doar judecătorul, care poate fixa în schimb o sumă pentru folosirea locuinței.
Normele minime cer, printre altele (Vlaanderen.be):
Conformiteitsattest (certificatul de conformitate) arată că locuința a trecut controlul făcut de gemeente (primăria). În cele mai multe localități, proprietarul nu e obligat să-l aibă. Gemeente îl poate face obligatoriu printr-un regulament local (Vlaanderen.be). Întreabă la gemeente dacă regula se aplică la tine.
Pasul întâi e proprietarul. Fă o listă cu defectele și fotografiază-le. Trimite-i lista în scris și cere reparația. Dacă nu răspunde, trimite-i o scrisoare de reamintire (Vlaanderen.be).
Tot nimic? Anunți gemeente. Anunțul (melding) îl poți face în orice fel: la ghișeu, la telefon sau pe e-mail. Gemeente îți dă o dovadă cu data anunțului (Vlaanderen.be).
Vrei ca cererea ta să aibă o dată oficială de start? Atunci depui o cerere (verzoek) prin trimitere securizată. Asta înseamnă scrisoare recomandată, e-mail recomandat sau formular la ghișeu, cu dovadă de primire. Data de pe dovadă e data de start a procedurii (Vlaanderen.be).
Gemeente alege între două proceduri, amândouă gratuite:
| Procedura | Ce se întâmplă | Termen |
|---|---|---|
| Waarschuwingsprocedure (procedura de avertizare) | Un inspector controlează locuința, iar gemeente îi dă proprietarului un termen de reparație | Controlul în cel mult o lună de la anunț, reparația în cel mult trei luni |
| Procedura ongeschikt- en onbewoonbaarheid (locuință improprie sau nelocuibilă) | Un inspector face un raport tehnic, iar burgemeester (primarul) decide | În principiu trei luni de la cerere, dar termenul nu e strict |
Locuința e declarată ongeschikt (improprie) dacă are cel puțin un defect grav, de categoria II. E declarată și onbewoonbaar (nelocuibilă) dacă are un defect de categoria III: un pericol direct pentru siguranță sau sănătate (Vlaanderen.be). Șapte defecte mici, de categoria I, contează cât un defect de categoria II. Nu ești de acord cu decizia? Faci apel la ministrul flamand al locuinței în 30 de zile, prin scrisoare recomandată (Vlaanderen.be). Termenele procedurii de avertizare sunt pe pagina ei.
Ce înseamnă decizia pentru tine (Vlaanderen.be):
Proprietarul face toate reparațiile necesare, în afară de cele care îi revin chiriașului (articolul 25). Reparațiile cauzate de vechime sau de forță majoră sunt mereu ale lui.
Tu, ca chiriaș, plătești (Vlaanderen.be):
Atenție la ultimul punct. Trebuie să-l anunți pe proprietar când e nevoie de o reparație care îi revine lui (articolul 28). Dacă taci și paguba crește, poți ajunge să plătești tu (articolul 26).
Reparațiile urgente trebuie să le accepți, chiar dacă nu poți folosi o parte din casă. Dacă durează peste 30 de zile, chiria scade proporțional (articolul 27). Dacă nu mai poți locui acolo, poți cere încheierea contractului.
Nu opri plata chiriei ca să-l forțezi pe proprietar. Riști să fii chemat tu în instanță (Vlaanderen.be). Calea corectă e alta: scrisoare recomandată, apoi mediere sau vrederechter.
Proprietarul trebuie să te lase să folosești locuința în liniște (rustig genot) cât ține contractul (articolul 14). Poate intra doar ca să vadă ce reparații trebuie făcute și dacă îți respecți obligațiile. Și atunci numai după o programare făcută cu tine, nu prea des (Vlaanderen.be).
Cheia de rezervă o poate folosi doar în urgențe: incendiu, acoperiș avariat de furtună, o țeavă spartă. Și numai dacă nu te poate contacta. Legea nu dă un număr fix de ore de preaviz. Contează momentul stabilit împreună.
Indexarea este ajustarea anuală a chiriei la costul vieții. Se face după gezondheidsindex (indicele sănătății), o dată pe an, la data aniversară a contractului (articolul 34). Proprietarul trebuie să o ceară în scris. Poate cere retroactiv cel mult trei luni înainte de cerere.
Formula e fixă: chiria de bază înmulțită cu indicele nou și împărțită la indicele de pornire. Orice clauză care cere mai mult se reduce la această sumă.
În rest, chiria rămâne aceeași, chiar și când contractul se prelungește (Vlaanderen.be). Există doar două excepții (articolul 35).
Lucrările făcute doar ca locuința să devină conformă nu justifică o chirie mai mare. Proprietarul îți cere să semnezi un contract nou, cu chirie mai mare? Nu ești obligat. Contractul tău continuă cu aceleași condiții.
Ai plătit prea mult? Ai cinci ani ca să ceri banii înapoi, prin scrisoare recomandată. Dacă proprietarul nu răspunde, ai un an de la scrisoare ca să mergi la vrederechter (Vlaanderen.be).
Evacuarea (uithuiszetting) este scoaterea chiriașului din locuință pe baza unei hotărâri judecătorești. Proprietarul nu te poate scoate singur din casă, nici dacă nu plătești chiria și nici dacă scrie așa în contract (Vlaanderen.be). O clauză de reziliere automată pentru neplată nu e valabilă. Doar vrederechter poate rezilia contractul.
Cum decurge, pe pași (articolele 46 până la 50):
Pagina despre evacuare de pe vlaanderen.be scrie cinci zile lucrătoare, dar articolul 48 din decret spune șapte zile calendaristice. Aici contează decretul. Lucrurile rămase în casă sunt scoase pe stradă pe costul tău. Dacă blochează drumul, gemeente le ridică și le păstrează șase luni. Unele bunuri nu pot fi puse sub sechestru pentru datorii (onbeslagbaar): patul, hainele, mașina de spălat, masa cu scaune, aragazul, frigiderul.
Ai rămas în urmă cu chiria? Mergi repede la OCMW. OCMW poate cere sprijin din Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen (fondul împotriva evacuărilor). Atunci plătește jumătate din restanță direct proprietarului, iar pentru cealaltă jumătate faci un plan de plată. Cât respecți planul, proprietarul nu merge la judecător (Vlaanderen.be).
Vânzarea nu încheie contractul și nu e un motiv valabil de reziliere. Noul proprietar preia toate drepturile și obligațiile celui vechi (articolul 38). Pentru contractele semnate din 2019, asta nu depinde de înregistrarea contractului.
Noul proprietar poate rezilia doar după regulile decretului, cu preaviz de șase luni (Vlaanderen.be):
Motivele și despăgubirile sunt explicate în ghidul Contract 3-6-9.
Huurwaarborg (garanția locativă) este suma care garantează că îți respecți obligațiile de chiriaș. În Flandra e de cel mult trei luni de chirie (articolul 37). De regulă, banii stau într-un cont bancar pe numele tău. Din cont se scot bani doar cu un acord scris al amândurora, făcut la sfârșitul contractului, sau cu o hotărâre judecătorească.
Proprietarul are un an de la sfârșitul contractului ca să ceară în instanță garanția pentru el. Pașii la ieșire și ce faci dacă nu primești banii sunt în ghidul Huurwaarborg.
Discriminarea la închiriere înseamnă să fii refuzat sau tratat mai rău din cauza originii tale ori a altui motiv interzis de lege. Proprietarul îți poate cere doar documentele necesare ca să vadă dacă îți poți respecta obligațiile de chiriaș (articolul 7).
În Flandra, discriminarea pe piața chiriilor o raportezi la Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI, institutul flamand pentru drepturile omului). Unia nu mai e competentă pentru chiriile din Flandra (Unia). În Bruxelles și în Valonia, Unia rămâne adresa corectă, la 0800 12 800.
La VMRI (contact și cum lucrează):
Păstrează dovezile: anunțul, mesajele, e-mailurile și numele martorilor.
| Unde | Ce primești | Cost |
|---|---|---|
| Woonloket (ghișeul de locuire al gemeente) | Informații despre chirie | Întreabă la gemeente |
| Juridische eerstelijnsbijstand (primul sfat juridic) | Un avocat îți răspunde scurt și îți spune unde să mergi | Gratuit |
| Gratis Advocaten Advieslijn, 02 204 36 80 | Sfat juridic scurt la telefon, anonim | Gratuit |
| Huurdersbond (asociația chiriașilor) | Sfat juridic, doar pentru membri | 12€ până la 35€ pe an, după provincie |
| Helpdesk private huur (Wonen in Vlaanderen) | Explicații despre regulile chiriei, în 10 zile lucrătoare | Prin formularul de contact |
| Serviciul local de mediere | Mediere între tine și proprietar | Gratuit în multe localități |
| Vrederechter, ședință de împăcare | Judecătorul mediază, fără proces | Gratuit |
Primul sfat juridic îl dau avocați în justitiehuizen (casele de justiție), la OCMW, la CAW și în casele sociale. Linia telefonică răspunde de luni până joi între 14:30 și 17:30, vineri între 9:30 și 12:30 (Advocaat.be).
Huurdersbond (asociația chiriașilor) are câte o organizație pe provincie (huurdersbond.be). Cotizația e de 12€ până la 35€ pe an, după provincie, potrivit Vlaanderen.be (Vlaanderen.be). Ai venit mic? Poți avea un avocat pro deo, gratuit sau parțial gratuit.
Vrederechter este judecătorul care judecă litigiile despre chiria locuinței, indiferent de sumă (articolul 43). E competent doar judecătorul din cantonul în care e locuința. Îl găsești după codul poștal pe site-ul instanțelor.
Ai trei căi:
După o cerere, grefa te cheamă pe tine și pe proprietar la o ședință, în cel mult 15 zile de la înregistrare. Pentru cazuri urgente poți cere procedura de urgență (kort geding).
La vredegerecht (instanța de pace), taxa de rol (rolrecht) e de 50€. Din 1 februarie 2019 nu o plătești la depunere. La final, judecătorul decide cine o plătește: de regulă partea care pierde, uneori o împarte între părți (Hoven en Rechtbanken).
Nu. Intră doar după o programare făcută cu tine, iar cheia de rezervă o folosește doar în urgențe, când nu te poate contacta.
Nu. Riști să fii chemat în instanță pentru neplată. Trimite-i o scrisoare recomandată, anunță gemeente sau mergi la vrederechter.
Nu pe baza unui mesaj. Poate rezilia doar din motivele și cu preavizul din decret, iar evacuarea o hotărăște numai vrederechter.
Nu doar pentru că a cumpărat. Preia contractul așa cum e și poate rezilia doar după regulile decretului, cu preaviz de șase luni.
Împăcarea e gratuită. Taxa de rol (rolrecht) e de 50€ și, la final, judecătorul decide cine o plătește, de regulă partea care pierde. Avocatul nu e obligatoriu.
În Flandra, la VMRI, gratuit, la 0800 6 11 03. În Bruxelles și în Valonia, la Unia.
Nimic, prin eerstelijnsbijstand sau la 02 204 36 80. Huurdersbond cere o cotizație anuală.