Scris de DG Advisory · RoFlandra · Verificat: 28 septembrie 2026 · 13 min de citit
Contractul de închiriere (huurovereenkomst) este acordul scris prin care proprietarul îți închiriază o locuință, iar tu îi plătești chiria. Dacă locuința e în Flandra și e domiciliul tău principal, contractul semnat din 1 ianuarie 2019 urmează Vlaams Woninghuurdecreet, decretul flamand despre închirieri.
Contractul standard durează 9 ani. Numele 3-6-9 vine de la perioadele de câte trei ani din interiorul lui. Tu poți pleca oricând, cu trei luni de preaviz. La contractul de 9 ani, proprietarul te poate scoate doar în cazurile din decret, cu șase luni de preaviz.
| Tipul de contract | Durata | Cum se termină |
|---|---|---|
| De 9 ani (3-6-9) | 9 ani, apoi se prelungește cu câte 3 ani | Proprietarul anunță cu cel puțin 6 luni înainte de final, tu cu cel puțin 3 luni |
| Scurt (korte duur) | cel mult 3 ani, inclusiv o singură prelungire scrisă | Oricare parte anunță cu cel puțin 3 luni înainte de final. Altfel devine contract de 9 ani |
| Peste 9 ani | durata scrisă în contract | Rar, se încheie la notar |
| Pe viață | până la decesul chiriașului | Rar, se încheie la notar |
Bruxelles și Valonia au regulile lor de închiriere. Contractele din Flandra semnate înainte de 1 ianuarie 2019 urmează încă legea federală (Woninghuurwet). Ghidul acesta explică decretul flamand.
Contractul se face în scris și îl semnează ambele părți. Fiecare primește un exemplar original, iar pe fiecare scrie câte originale s-au semnat. Articolul 8 din decret cere aceste date:
Broșura explicativă e broșura Wonen in Vlaanderen despre decret, ediția din noiembrie 2025. Dacă ai doar o înțelegere verbală, poți cere un contract scris cu scrisoare recomandată (aangetekende brief). După opt zile fără răspuns, judecătorul de pace (vrederechter) o poate obliga pe cealaltă parte să-l scrie.
Înainte să semnezi, anunțul trebuie să arate chiria cerută și costurile. Dacă lipsesc, gemeente (primăria) poate da o amendă între 50 și 350 de euro. Proprietarul îți poate cere doar ce trebuie pentru închiriere: identitatea, domiciliul și cât câștigi. Nu are voie să întrebe de unde vin banii, de sănătate sau de cazier.
Plaatsbeschrijving este descrierea detaliată a stării locuinței la intrare, încăpere cu încăpere. E obligatorie. Se face în comun, pe costul ambelor părți, cât locuința e goală sau în prima lună în care o poți folosi. Se atașează la contract și se înregistrează.
O poate scrie proprietarul împreună cu tine sau o poate face un expert. La un expert comun, ales de amândoi, fiecare plătește jumătate. Cine vrea un expert propriu îl plătește singur. Fără acord, judecătorul de pace numește un expert, la o cerere depusă înainte să treacă luna.
Fără plaatsbeschrijving, legea presupune că ai primit locuința în starea în care o predai. Proprietarul trebuie atunci să dovedească o pagubă. Tu rămâi răspunzător pentru ce ai stricat, dar dovada e mai grea pentru el (articolul 39 din decret).
La plecare, oricare parte poate cere o plaatsbeschrijving de ieșire. Se face cel târziu când predai cheile. Pagubele nereparate față de prima descriere se pot reține din garanție (huurwaarborg), pe baza unui deviz sau a unui expert.
Proprietarul trebuie să înregistreze contractul în două luni de la semnare. Vlaanderen.be spune că se face online prin MyRent sau la biroul local Rechtszekerheid. Înregistrarea e gratuită. Și plaatsbeschrijving se înregistrează, odată cu contractul sau mai târziu.
Costurile unei înregistrări întârziate sunt ale proprietarului. Dacă el nu o face, o poți face tu. Verifici în MyMinfin, la „Mijn huurcontracten raadplegen”, dacă contractul tău apare acolo.
Cât timp contractul nu e înregistrat după cele două luni, poți pleca fără preaviz și fără despăgubire. Anunți proprietarul, iar contractul se termină în prima zi a lunii următoare.
Pentru contractele din 2019 încoace, un contract neînregistrat are aceeași valoare între tine și proprietar ca unul înregistrat. Dacă proprietarul vinde locuința, cumpărătorul preia contractul așa cum e.
Orice contract pentru domiciliul principal se consideră încheiat pe 9 ani. Asta e valabil și când contractul nu scrie nicio durată sau scrie o durată între 3 și 9 ani.
Contractul nu se termină singur. Ca să-l termine după 9 ani, proprietarul anunță cu cel puțin șase luni înainte. Dacă nu anunță nimeni, se prelungește cu câte trei ani, în aceleași condiții.
Tu poți anunța plecarea la final cu cel puțin trei luni înainte. Dacă proprietarul primește anunțul chiar și cu o zi mai târziu, contractul se prelungește. Chiar și atunci poți pleca oricând, cu trei luni de preaviz, iar după primii trei ani nu datorezi despăgubire (articolul 20).
Preavizul (opzeg) e perioada dintre anunț și final. Ca chiriaș, poți pleca oricând, cu trei luni de preaviz, și nu trebuie să dai un motiv. Preavizul începe în prima zi a lunii de după anunț (articolul 15).
Un exemplu: anunți pe 10 septembrie 2026. Preavizul curge de la 1 octombrie la 31 decembrie 2026. În aceste trei luni plătești chiria.
Dacă contractul se termină în primii trei ani, îi datorezi proprietarului o despăgubire (opzeggingsvergoeding). Contează anul în care se termină contractul, nu anul în care anunți.
| Contractul se termină în | Contract de 9 ani | Contract scurt |
|---|---|---|
| anul 1 | 3 luni de chirie | o lună și jumătate de chirie |
| anul 2 | 2 luni de chirie | o lună de chirie |
| anul 3 | o lună de chirie | jumătate de lună de chirie |
| din anul 4 | nimic | nu e cazul |
Anunțul nu are o formă obligatorie. Merge și prin e-mail, SMS sau verbal, dacă nu scrie altfel în contract. Vlaanderen.be recomandă totuși scrisoarea recomandată, ca să ai dovada datei.
Dacă proprietarul îți dă preaviz, poți pleca și tu mai repede. Anunți cu o lună înainte și nu datorezi despăgubire. Contractul se poate termina și de comun acord. Scrie acordul pe hârtie: nu poate fi mai dur pentru tine decât legea.
La contractul de 9 ani, decretul dă proprietarului trei căi, toate cu șase luni de preaviz. Vânzarea casei nu e una dintre ele. Contractul tău poate exclude sau limita aceste căi, deci citește clauzele.
| Motivul | Când | Ce primești tu |
|---|---|---|
| Se mută el sau o rudă | Oricând. Pentru rude, preavizul nu expiră înainte de finalul primilor trei ani | 18 luni de chirie, dacă nu se mută nimeni cum cere legea |
| Renovare mare | Oricând, dar preavizul nu expiră înainte de finalul primilor trei ani | 18 luni de chirie, dacă lucrările nu se fac la timp |
| Fără motiv | Doar la finalul primilor 3 sau 6 ani | 9 luni de chirie la finalul anului 3, 6 luni la finalul anului 6 |
Pentru o rudă, preavizul spune cine se mută și ce legătură are cu proprietarul. Rudele permise sunt soțul sau partenerul legal, descendenții, ascendenții și rudele colaterale până la gradul trei. Contează și rudele partenerului. Persoana se mută în cel mult un an și locuiește acolo cel puțin doi ani (articolul 17).
La renovare, lucrările trebuie să coste mai mult de trei ani de chirie. Într-o clădire cu mai multe locuințe ale lui, pragul e doi ani de chirie pentru toate. Proprietarul îți dă odată cu preavizul autorizația și un deviz detaliat. Lucrările încep în șase luni și se termină în 24 de luni.
Ai probleme serioase de sănătate sau nu găsești altă locuință, deși cauți? Poți cere o prelungire pentru circumstanțe excepționale. O ceri prin scrisoare recomandată, cel târziu cu o lună înainte de final. Dacă proprietarul refuză, decide judecătorul de pace.
Contractul scurt se face în scris, pe cel mult trei ani. Îl poți prelungi o singură dată, în scris și în aceleași condiții. Totalul nu trece de trei ani.
Se termină doar dacă una dintre părți anunță cu cel puțin trei luni înainte de final. Dacă nu anunță nimeni sau rămâi în casă fără opoziția lui, devine contract de 9 ani. Cei 9 ani se socotesc de la începutul primului contract, iar chiria rămâne aceeași.
Proprietarul nu poate termina un contract scurt înainte de final. Tu poți pleca oricând, cu trei luni de preaviz și despăgubirea din tabelul de mai sus.
Indexarea este ajustarea anuală a chiriei după costul vieții. Proprietarul o poate cere o dată pe an, de la aniversarea datei de început, dacă contractul nu o exclude. Nu se face automat: trebuie cerută în scris.
Dacă o cere târziu, poate recupera cel mult trei luni în urmă. Exemplul de pe vlaanderen.be: contractul a început la 1 martie 2025. Proprietarul cere indexarea abia pe 1 iulie 2026. Poate aplica chiria nouă doar de la 1 aprilie 2026.
Formula din articolul 34: chiria de bază × indicele nou ÷ indicele de pornire. Chiria de bază e chiria din contract, fără costuri. Indicele folosit e indicele sănătății (gezondheidsindex). Indicele nou e cel din luna dinaintea aniversării. Indicele de pornire e cel din luna dinaintea începerii contractului.
Sursele nu spun la fel pentru o cerere întârziată. Pagina vlaanderen.be spune că se ia indicele din momentul cererii. Textul decretului vorbește de luna dinaintea aniversării. Broșura oficială din noiembrie 2025 spune la fel ca decretul. Aici am urmat decretul.
Contractul tău a început înainte de 1 octombrie 2022, iar locuința are EPC D, E sau F ori n-are deloc EPC? Atunci proprietarul trebuie să aplice un factor de corecție la fiecare indexare, deci chiria crește mai puțin. Un EPC expirat contează ca lipsă de EPC. Corecția dispare la un contract nou sau la un EPC mai bun. Indexarea completă cere eticheta C sau una mai bună (vlaanderen.be, factorii de corecție).
Dacă proprietarul cere indexarea completă când i se aplică corecția, nu ești obligat să plătești. Plătești chiria veche până îți trimite calculul corect.
Separat de indexare, chiria se poate schimba prin acord cu proprietarul. Acordul se face între luna a noua și luna a șasea dinaintea finalului fiecărei perioade de trei ani. Fără acord, oricare parte poate merge la judecătorul de pace, între luna a șasea și luna a treia. Judecătorul schimbă chiria doar dacă valoarea locativă normală a crescut sau a scăzut cu cel puțin 20% din cauza unor împrejurări noi (articolul 35). După lucrări care economisesc energie, proprietarul poate cere o revizuire oricând.
Proprietarul face toate reparațiile, în afară de cele care îți revin ție. Uzura din vechime și pagubele din forță majoră sunt mereu ale lui (articolele 25 și 26).
Tu plătești reparațiile mici (kleine herstellingen), curățenia și întreținerea. Plătești și ce strici prin folosire greșită. Guvernul flamand are o listă cu reparațiile mici. Câteva exemple:
Contractul îți poate micșora obligațiile de reparație, dar nu le poate mări. O clauză de tipul „chiriașul plătește toate reparațiile” nu e valabilă.
Anunță-l pe proprietar când apare o reparație care e a lui. Dacă nu anunți și paguba crește, plătești tu diferența. O reparație urgentă o accepți, chiar dacă te încurcă. Dacă durează peste 30 de zile, chiria scade după durată și după partea din casă pe care n-o poți folosi.
Atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să aibă câte o asigurare de incendiu și daune cauzate de apă (brandverzekering). Obligația se aplică la contractele din 2019 încoace.
Garanția (huurwaarborg) e de cel mult trei luni de chirie. Există patru forme, care nu se combină. Dacă o dai în bani, merge pe un cont blocat pe numele tău, la o instituție financiară, nu în contul proprietarului. Formele permise și eliberarea banilor sunt în ghidul despre garanție.
EPC este certificatul energetic al locuinței, cu o etichetă de la A+ la F. E obligatoriu la închiriere. Anunțul trebuie să arate eticheta și scorul energetic. La un contract nou, proprietarul îți dă o copie a unui EPC valabil (vlaanderen.be, EPC).
Un EPC e valabil cel mult 10 ani. Dacă lipsește, agenția flamandă pentru energie (VEKA) poate da o amendă între 500 și 5.000 de euro. Dacă n-ai primit copia, poți depune o plângere la VEKA.
Din 1 ianuarie 2030, o locuință închiriată trebuie să aibă o etichetă minimă (vlaanderen.be, eticheta minimă). O locuință sub normă primește un defect de categoria II. Nu mai poate fi închiriată.
| Tipul locuinței | Din 2030 | Din 2035 | Din 2040 |
|---|---|---|---|
| Casă izolată sau cuplată | E | D | C |
| Casă înșiruită sau apartament | D | C | C |
Nu. Vânzarea nu e un motiv de preaviz. Cumpărătorul preia contractul și te poate scoate doar pe căile din decret, cu șase luni de preaviz.
Da, de regulă. Decretul nu spune nimic despre animale. Potrivit vlaanderen.be, o interdicție generală nu se poate impune, iar contractul nu ar trebui să conțină o clauză despre animale. Animalele mici care nu strică și nu deranjează sunt permise. Pentru cele mari, fără acord cu proprietarul, decide judecătorul de pace. Pagubele făcute de animal le plătești tu.
Nu poți subînchiria toată locuința. Poți subînchiria o parte, cu acordul proprietarului, dacă tu locuiești în rest.
Nu. Intră doar la ore stabilite cu tine dinainte. Cheia de rezervă o folosește doar în urgențe, de pildă la incendiu sau la o țeavă spartă, și doar dacă nu te găsește.
Nu singur. Doar judecătorul de pace poate desface contractul și dispune evacuarea. Evacuarea se face cel mai devreme la o lună după comunicarea hotărârii, iar executorul te anunță cu cel puțin șapte zile calendaristice înainte. Cere ajutor devreme la OCMW, centrul public de asistență socială, și citește ghidul despre conflicte.
Pentru contractele semnate înainte de 1 ianuarie 2019 se aplică legea federală (Woninghuurwet). Unele reguli diferă, de pildă la înregistrare și la vânzarea casei.