Cum găsești chirie în Flandra: anunțuri, vizite, escrocherii

Unde găsești anunțuri de chirie

Anunțurile sunt în mai multe locuri. Nu există un loc oficial unic.

• site-urile de anunțuri imobiliare, unde îți salvezi căutarea pe oraș și buget;
• agențiile imobiliare (vastgoedmakelaar) din orașul unde vrei să stai;
• afișele „te huur” (de închiriat) de pe geamuri, cu numărul proprietarului;
• grupurile locale de pe rețelele sociale, unde apar și cele mai multe anunțuri false;
• cunoscuții și grupul RoFlandra al orașului tău.

Vrei să știi dacă prețul e corect? Flandra are un calculator oficial, Huurschatter. Îi dai comuna, numărul de dormitoare și câteva detalii, iar el estimează chiria. Estimarea e informativă, dar îți arată repede un preț umflat sau unul prea bun ca să fie adevărat.

Ai un venit mic? Te poți înscrie și pentru o locuință socială. Pașii sunt în ghidul Locuințe sociale.

Ce trebuie să scrie în anunț

Anunțul de chirie este orice mesaj public prin care proprietarul oferă locuința: pe un site, pe geam, într-un ziar. Articolul 4 din Vlaams Woninghuurdecreet cere în fiecare anunț chiria și costurile și cheltuielile. Dacă lipsesc, comuna poate da o amendă de la 50 la 350 de euro.

Anunțul trebuie să arate și eticheta EPC și scorul energetic al locuinței. EPC (energieprestatiecertificaat) este certificatul energetic al locuinței. Pe certificatele făcute din 2019, eticheta merge de la A+, excelent, la F, foarte slab.

Riscul de inundație al terenului e obligatoriu în anunț doar la vânzare și la chiriile de peste 9 ani, cerut de decretul flamand despre apă, articolul 1.3.3.3.2. Pentru o chirie obișnuită nu e obligatoriu, chiar dacă o pagină generală a Flandrei îl trece în listă. Întreabă oricum, mai ales la parter sau lângă un râu.

Ce înseamnă EPC pentru factura ta

Eticheta EPC îți spune cât consumă locuința. Într-o casă veche, energia poate costa mult. Uită-te la etichetă la fel de atent ca la chirie.

Regula devine mai strictă. Din 1 ianuarie 2030, o locuință închiriată trebuie să aibă o etichetă minimă. Altfel poate fi declarată nepotrivită pentru locuit și nu mai poate fi închiriată (Vlaanderen.be):

Tipul locuinței	Din 2030	Din 2035	Din 2040
Casă izolată sau cuplată	E	D	C
Casă înșiruită sau apartament	D	C	C

Proprietarul trebuie să-ți arate certificatul dacă ești interesat. La semnare, atașează o copie a lui la contract.

Ce are voie proprietarul să-ți ceară

Articolul 7 din decret îi dă voie proprietarului să ceară doar documentele care arată că poți plăti chiria. Vlaanderen.be explică pe etape:

• înainte de vizită: numele, telefonul și adresa de e-mail, ca să stabiliți o oră;
• după ce spui că vrei locuința: adresa, starea civilă, componența familiei, venitul sau o dovadă că poți plăti;
• la venit: are voie să afle suma, nu cine ți-o plătește;
• niciodată: starea sănătății tale sau trecutul tău judiciar.

Pregătește dinainte un dosar simplu. Pune în el buletinul sau pașaportul românesc ori cardul de rezident UE, plus o dovadă a venitului. Proprietarul are voie să vadă suma, nu cine ți-o plătește.

Nu ai încă număr de registru național (rijksregisternummer)? Poți semna oricum. Articolul 8 cere atunci în contract data și locul nașterii.

Discriminarea: ce e interzis și unde o raportezi

Proprietarul își alege chiriașul, dar nu are voie să discrimineze. Discriminarea este un refuz bazat pe cine ești, nu pe ce poți plăti. Lista oficială include naționalitatea, limba, originea, averea, poziția socială, vârsta, sănătatea și alte criterii (Vlaanderen.be).

Un „nu închiriez românilor” sau un „nu vreau străini” intră aici. Păstrează anunțul, mesajele și data.

În Flandra raportezi la Vlaams Mensenrechteninstituut (Institutul flamand pentru drepturile omului). Raportarea e gratuită, prin formular sau la 0800 6 11 03, de luni până vineri, între 9:00 și 17:00. Faptele trebuie să fie mai noi de 5 ani. În Bruxelles și Valonia raportezi la Unia. Institutul te informează și poate media. Dacă medierea nu ajunge, camera lui de litigii (Geschillenkamer) poate da o decizie.

Vizita: ce verifici pe loc

Vizita este singurul moment în care vezi locuința înainte să semnezi. Ia-ți 20 de minute și fă poze.

• detectoare de fum: câte unul pe fiecare nivel; proprietarul le montează la orice contract nou;
• geamuri: orice locuință din Flandra trebuie să aibă geam dublu din 2020; din 2023, mai mult de un geam simplu poate face locuința improprie (ongeschikt);
• acoperiș: izolația acoperișului e o normă minimă din 2015;
• umezeală și mucegai: uită-te în colțuri, la baie și pe pereții exteriori;
• încălzirea: întreabă vârsta centralei și data ultimei revizii;
• contoarele: fotografiază indexul la gaz, curent și apă;
• costurile: întreabă ce intră în costuri și cheltuieli și cum se calculează.

Normele sunt pe paginile Flandrei despre detectoare de fum, geam dublu și izolația acoperișului. Ai dubii? Cere proprietarului un certificat de conformitate (conformiteitsattest), eliberat de comună. În unele comune e obligatoriu pentru chirii (Vlaanderen.be).

Costurile comune le plătești după cheltuielile reale, pe o notă separată de chirie. Facturile trebuie să le poți verifica. Se poate conveni și o sumă fixă (Vlaanderen.be).

Un contract pentru o locuință care nu respectă normele minime e nul, iar nulitatea o constată judecătorul de pace, vrederechter (articolul 12). E mai simplu să vezi problemele înainte să semnezi.

Anunțuri false: semnele și regula de bază

Anunțul fals este un anunț pentru o locuință care nu există sau nu e a celui care o oferă. Scopul lui e să te facă să trimiți bani.

Regula de bază e simplă. Nu plătești nimic înainte să vezi locuința și să semnezi contractul.

Semne care trebuie să te oprească:

• „proprietarul” e în străinătate și îți trimite cheile prin curier, după ce plătești;
• îți cere un avans sau „rezervarea” înainte de vizită;
• vrea garanția în contul lui personal;
• prețul e mult sub estimarea din Huurschatter pentru aceeași comună;
• vorbește doar prin mesaje și evită orice întâlnire la adresă.

Garanția nu merge niciodată în contul proprietarului. Vlaanderen.be spune clar că el nu are voie s-o păstreze la el sau în contul lui.

Ai plătit deja? Anunță banca, fă plângere la poliția locală și raportează pe ConsumerConnect, serviciul FOD Economie. Serviciul nu te ajută să recuperezi banii, de aceea plângerea la poliție contează.

Garanția (huurwaarborg): cât și unde

Garanția este suma care îl acoperă pe proprietar dacă nu plătești sau strici ceva. Legea nu o impune, dar cele mai multe contracte o cer. Articolul 37 o limitează la 3 luni de chirie și îți lasă ție alegerea formei:

Forma	Cum funcționează
Cont blocat pe numele tău	Depui suma la o instituție financiară; dobânda rămâne a ta
Garanție bancară prin OCMW	OCMW (centrul public de asistență socială) cere garanția la o instituție financiară, dacă îndeplinești condițiile
Garanție reală la o instituție financiară	O obligațiune sau un bon de capitalizare pe numele tău
Garant persoană	Doar dacă proprietarul acceptă

Nu poți combina formele. Dacă n-ai toată suma deodată, Vlaams Woningfonds dă un împrumut fără dobândă pentru garanție, cu limite de venit. Detaliile sunt în ghidul Huurwaarborg.

După semnare: primii pași

1. Contractul: e în scris, iar fiecare păstrează un original. Proprietarul îl înregistrează în 2 luni de la semnare (Vlaanderen.be). Înainte să semnezi, citește ghidul Contract de închiriere 3-6-9.
2. Starea locuinței (plaatsbeschrijving): o faceți împreună, cel târziu în prima lună. Dacă angajați un expert, fiecare plătește jumătate. Ea arată ce daune existau la intrare, ca să nu le plătești tu la final.
3. Asigurarea: articolul 29 te obligă să-ți asiguri răspunderea pentru incendiu și daune produse de apă. Asigurătorul trebuie să fie autorizat în Belgia.
4. Adresa: ești cetățean UE, abia sosit, și rămâi peste trei luni? Te înscrii la gemeente (primăria comunei) în cel mult trei luni de la sosire; altfel riști o amendă de 200 de euro (IBZ). Pașii sunt în ghidul Înregistrarea la primărie. Locuiești deja în Belgia? Urmează ghidul Schimbare de adresă.
5. Energie, apă, internet: pune contractele pe numele tău din prima zi. Vezi ghidul Energie, apă, internet.

Întrebări frecvente

Poate proprietarul să-mi ceară contractul de muncă?

Îți poate cere venitul sau o dovadă că poți plăti. Are voie să afle suma, nu cine ți-o plătește.

Cât poate cere proprietarul ca garanție?

Cel mult 3 luni de chirie. Banii stau într-un cont blocat pe numele tău, nu în contul lui.

Cine plătește comisionul agenției imobiliare?

Proprietarul, dacă el a angajat agenția. Tu plătești doar dacă tu ai dat mandatul (articolul 11).

Nu am încă număr de registru național. Pot semna contractul?

Da. Contractul trece atunci data și locul nașterii tale.

Proprietarul mi-a spus că nu închiriază străinilor. Ce fac?

Păstrează mesajul și raportează la Vlaams Mensenrechteninstituut, gratuit, la 0800 6 11 03 sau prin formular.

Am trimis bani și „proprietarul” a dispărut. Ce fac?

Anunță banca, fă plângere la poliția locală și raportează pe ConsumerConnect. Păstrează anunțul și toate mesajele.

Citește mai departe

• Ghid: Contract de închiriere 3-6-9
• Ghid: Huurwaarborg, garanția de chirie
• Ghid: Drepturile chiriașului și conflictele
• Ghid: Energie, apă, internet
• Ghid: Locuințe sociale
• Ghid: Înregistrarea la primărie
• Ghid: Schimbare de adresă

Surse

• Vlaams Woninghuurdecreet, Codex Vlaanderen: articolele 4 (anunțul și amenda), 7 (documentele cerute), 8 (contractul scris), 9 (starea locuinței).
• Vlaams Woninghuurdecreet, restul articolelor: 11 (înregistrarea, comisionul agenției), 12 (normele minime), 29 (asigurarea), 37 (garanția).
• Vlaanderen.be, înainte să închiriezi: ce apare în anunț, ce poate cere proprietarul, criteriile de discriminare, Huurschatter.
• Vlaanderen.be, contractul de închiriere: înregistrarea în 2 luni, garanția, starea locuinței.
• Vlaanderen.be, costuri și cheltuieli: costurile reale sau suma fixă.
• Vlaanderen.be, EPC la vânzare și închiriere: eticheta și scorul în anunț, eticheta de la A+ la F, copia la contract.
• Vlaanderen.be, eticheta EPC minimă din 2030: etichetele cerute în 2030, 2035 și 2040.
• Vlaanderen.be, detectoarele de fum, geamul dublu și izolația acoperișului: normele minime.
• Vlaanderen.be, starea locuinței: certificatul de conformitate, detectoarele la contract nou.
• Vlaanderen.be, riscul de inundație: obligația la vânzare și la chirii de peste 9 ani.
• Decretul flamand despre apă, articolul 1.3.3.3.2: riscul de inundație în anunț, doar la vânzare și la chirii de peste 9 ani.
• Vlaanderen.be, împrumutul pentru garanție: condițiile Vlaams Woningfonds.
• Vlaams Mensenrechteninstituut, raportare și cum te ajută: numărul gratuit, termenul de 5 ani, medierea, Geschillenkamer.
• ConsumerConnect, FOD Economie: plângere la poliția locală și raportare dacă ai pierdut bani.
• IBZ, obligația de înscriere: cetățenii UE se înscriu în trei luni, amenda de 200 de euro.